Nakup nepremičnine zahteva posebno pozornost
Nakup nepremičnine je tako za posameznike kot tudi za podjetja pomemben pravni posel, ki ga ne gre jemati zlahka. Da bi se izognili nepotrebnim zapletom, je zato nakup nepremičnine smiselno izvesti s pomočjo pravnega strokovnjaka, ki bo preveril podatke o nepremičnini in pripravil ali pregledal ustrezno kupoprodajno pogodbo.
Vpogled v zemljiško knjigo – tako se nakup nepremičnine prične
Kako torej poteka nakup nepremičnine? Prvi korak, ki ga je potrebno storiti za nakup nepremičnine, je, da preverimo podatke in stanje nepremičnine v zemljiški knjigi. Tako bomo lahko preverili, ali je nepremičnina morda obremenjena s hipoteko; ali je prodajalec, ki nam prodaja nepremičnino, tudi dejanski lastnik nepremičnine; itd.
Potrebujete nasvet glede davčnih vidikov oddajanja nepremičnine? Pošljite povpraševanje!
Sabina Dimnik, Data
Vpogled v zemljiško knjigo je brezplačen in mogoč tudi preko spleta na portalu e-Sodstvo. Za pridobitev zemljiškoknjižnega izpiska bomo potrebovali identifikacijske podatke o nepremičnini. Če teh ne poznamo, jih lahko pridobimo na spletnem portalu Geodetske uprave RS e-Prostor, za kar bomo morali poznati le naslov, na katerem se nepremičnina nahaja, pri večstanovanjskih stavbah pa tudi številko posamezne enote. Na portalu e-Prostor bomo tako lahko pridobili številko katastrske občine ter številko parcele oziroma stavbe, kar bomo potrebovali za vpogled v zemljiško knjigo. Poleg tega pa bomo lahko pridobili tudi podatek o tem, kolikšna je vrednost nepremičnine po oceni Geodetske uprave.
Potrebujete pomoč pri izdelavi poslovnega načrta?
Nakup nepremičnine – ustrezna kupoprodajna pogodba
Ko razpolagamo z vsemi potrebnimi podatki in smo se s prodajalcem dogovorili o ceni in ostalih podrobnostih prodaje, se naš nakup nepremičnine lahko nadaljuje – čas je za sklenitev kupoprodajne pogodbe.
Pripravo pogodbe je najbolje prepustiti pravnemu strokovnjaku, ki bo v pogodbo vključil vse potrebne določbe, tako da bo posel varen za obe stranki, tako kupca kot tudi prodajalca.
Kupoprodajna pogodba za nakup nepremičnine mora vsebovati vsaj:
- podatke o kupcu in prodajalcu,
- identifikacijske podatke o nepremičnini,
- znesek in način plačila kupnine,
- morebitne hipoteke in ostala bremena, ki bremenijo nepremičnino in
- zemljiškoknjižno dovolilo prodajalca, na podlagi katerega se bo kupec vpisal kot lastnik v zemljiško knjigo.
Pred podpisom prodajne pogodbe za nakup nepremičnine je prodajalec dolžan kupca seznaniti s podatki o energetski učinkovitosti stavbe. V ta namen mu mora izročiti energetsko izkaznico.
Dvojno obdavčenje fizičnih oseb
Davek na promet nepremičnin
Nakup nepremičnine je odplačni pravni posel. Če je predmet nakupa novogradnja, bo pri prodaji obračunan davek na dodano vrednost (DDV), sicer pa se bo davek odmeril po določbah Zakona o davku na promet nepremičnin. Ta določa, da se pri prodaji nepremičnine plača 2 % davek na promet nepremičnin. Zavezanec za plačilo davka je prodajalec nepremičnine, osnova za odmero davka pa je prodajna cena nepremičnine.
Overitev podpisa pri notarju
Po plačilu davčnih obveznosti je potrebno poskrbeti za notarsko overitev podpisa prodajalca nepremičnine. Ker pogodba običajno vsebuje tudi zemljiškoknjižno dovolilo, je overitev prodajalčevega podpisa pogoj za to, da bo kupec lahko dosegel vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. Če je zemljiškoknjižno dovolilo ločen dokument in ni del pogodbe, je potrebno overiti podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu.
Stroške overitve podpisa na kupoprodajni pogodbi običajno nosi prodajalec, stroške vpisa v zemljiško knjigo pa kupec nepremičnine.
Ostanite na tekočem: Prijavite se na e-novice
Vpis v zemljiško knjigo
Kupec nepremičnine postane njen dejanski lastnik šele v trenutku, ko bo kot lastnik vpisan v zemljiški knjigi. Postopek vpisa v zemljiško knjigo se lahko izvede preko izbranega notarja, ki overi podpis na kupoprodajni pogodbi oziroma zemljiškoknjižnem dovolilu, lahko pa tudi osebno pri pristojnem sodišču. Če razpolagamo z elektronskim podpisom in varnim poštnim predalom, je predlog za vpis lastninske pravice mogoče vložiti tudi po elektronski poti.
