Go to Top

Kako poteka nakup nepremičnine?

Nakup nepremičnine je za marsikoga eden izmed najpomembnejših pravnih poslov, ki jih sklenemo v življenju. V izogib nepotrebnim zapletom in kasnejšim neprijetnim posledicam je zato dobro poznati in upoštevati postopek nakupa nepremičnine.

Vpogled v zemljiško knjigo

Prvi korak, ki ga je potrebno storiti pred nakupom je, da preverimo podatke in stanje nepremičnine v zemljiški knjigi (ali je nepremičnina obremenjena s hipoteko; je prodajalec, ki nam prodaja nepremičnino, tudi dejanski lastnik nepremičnine; …)

Ali znate sami pogledati v Zemljiško knjigo in preveriti podatke o nepremičnini?

Klikni in deli

Zemljiška knjigaZemljiška knjiga je javna knjiga, vpogled vanjo pa je brezplačen in mogoč tudi preko spleta na portalu e-Sodstvo. Če ne poznamo identifikacijskih podatkov o nepremičnini, ki jih bomo potrebovali za pridobitev zemljiškoknjižnega izpiska, lahko te brezplačno in hitro pridobimo na spletnem portalu Geodetske uprave RS e-Prostor, za kar bomo morali poznati le naslov, na katerem se nepremičnina nahaja, pri večstanovanjskih stavbah pa tudi številko posamezne enote. Na portalu e-Prostor bomo tako lahko pridobili številko katastrske občine ter številko parcele oziroma stavbe, kar bomo potrebovali za vpogled v zemljiško knjigo. Poleg tega pa bomo lahko pridobili tudi podatek o tem, kolikšna je vrednost nepremičnine po oceni Geodetske uprave.

Kupoprodajna pogodba za nakup nepremičnine

Ko smo pridobili vse potrebne podatke o nepremičnini in se s prodajalcem dogovorili o ceni in ostalih podrobnostih prodaje, je čas za sklenitev kupoprodajne pogodbe.

Pripravo pogodbe je najbolje prepustiti pravnemu strokovnjaku, ki bo v pogodbo vključil vse potrebne določbe, tako da bo posel varen za obe stranki, tako kupca kot tudi prodajalca.

Kupoprodajna pogodba mora vsebovati vsaj:

  • podatke o kupcu in prodajalcu,
  • identifikacijske podatke o nepremičnini,
  • znesek in način plačila kupnine,
  • morebitne hipoteke in ostala bremena, ki bremenijo nepremičnino in
  • zemljiškoknjižno dovolilo prodajalca, na podlagi katerega se bo kupec vpisal kot lastnik v zemljiško knjigo.

Pred podpisom prodajne pogodbe je prodajalec dolžan kupca seznaniti s podatki o energetski učinkovitosti stavbe. V ta namen mu mora izročiti energetsko izkaznico.

Plačilo davka

Zemljiška knjigaPri prodaji nepremičnine gre za odplačni prenos lastninske pravice na nepremičnini in v primeru, da pri prodaji ni bil obračunan ali plačan davek na dodano vrednost (novogradnje), se davek odmeri po določbah Zakona o davku na promet nepremičnin.

Ob prodaji nepremičnine je tako potrebno plačati 2 % davek na promet nepremičnin. Zavezanec za plačilo davka je prodajalec nepremičnine, osnova za odmero davka pa je prodajna cena nepremičnine. Če je prodajna cena nižja od posplošene tržne vrednosti nepremičnine, ugotovljene na podlagi zakona, ki ureja množično vrednotenje nepremičnin za več kot 20 %, je davčna osnova 80 % posplošene tržne vrednosti te nepremičnine.

Notarska overitev

Naslednji korak po plačilu davčnih obveznosti je notarska overitev podpisa na kupoprodajni pogodbi. Ker pogodba običajno vsebuje tudi zemljiškoknjižno dovolilo, je overitev prodajalčevega podpisa pogoj za to, da bo kupec lahko dosegel vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo.

Če je zemljiškoknjižno dovolilo ločen dokument in ni del pogodbe, je potrebno overiti podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu.

Stroške overitve podpisa na kupoprodajni pogodbi običajno nosi prodajalec, stroške z vpisom v zemljiško knjigo pa kupec.

Vpis v zemljiško knjigo

Kupec bo postal dejanski lastnik nepremičnine šele v trenutku, ko bo kot lastnik vpisan v zemljiški knjigi. Postopek vpisa v zemljiško knjigo se lahko izvede preko notarja, ki overi podpis na kupoprodajni pogodbi oziroma zemljiškoknjižnem dovolilu, lahko pa tudi osebno pri pristojnem sodišču. Če razpolagamo z elektronskim podpisom in varnim poštnim predalom, je predlog za vpis lastninske pravice mogoče vložiti tudi po elektronski poti.

V naši pravni službi vam lahko svetujemo, kako se lotiti nakupa nepremičnine in vam pomagamo, preden sklenete kupoprodajni posel; dosegljivi smo na 01 600 1530 ali po elektronski pošti data@data.si.

Pripravila: Ana Marija Pavlović, univ. dipl. prav.

Dodajte svoj komentar

Vaš e-naslov ne bo objavljen. * označuje zahtevana polja